Залиште свою оцінку! (1 голосів, оцінка: 5,00 з 5)

Інвестування в будівництво – всі тонкощі вкладення грошей в майбутню нерухомість

Інвестування в будівництво

Статтю оновлено:

Купівля нерухомості, як правило, стає найбільшим придбанням в житті пересічного громадянина. Нова квартира буквально асоціюється з іншим етапом життя, а офісне приміщення або склад – найважливішим кроком у побудові власного бізнесу.

Обидві покупки – вигідна альтернатива оренді, можливість витрачати кошти вже на своє майно. Але покупка “стін” може бути комерційною справою і сама по собі: інвестиції в нерухомість – найпопулярніший із способів збереження і примноження наявних капіталів і можливостей, а участь на етапі будівництва об’єкта може зробити таку справу ще більш прибутковою.

Інвестиції в будівництво: принципові плюси і мінуси

Відразу варто почати з руйнування стереотипного думки, що капіталовкладення в будівництво вимагають серйозних початкових капіталів. Звичайно, якщо мова йде про конкретний об’єкт, як житловий так і комерційний, суми фігурують захмарні. Але можливість пайової участі і розстрочок будь-якого роду роблять цю схему доступною.

Розглядаючи аспекти інвестування в будівництво, потрібно аналізувати різні цілі і напрямки вкладень:

  1. Придбання метражу для особистого використання. Це може бути як житлова забудова приватного сектора та придбання частки в багатоквартирних будинках, облаштування території та забезпечення вже готового власного об’єкта додаткової інфраструктурою, наприклад гаражем. До цього ж блоку можна віднести і серйозну переробку вже готового і навіть обжитого будинку: будівництвом можна назвати і додавання ще одного поверху або благоустрій менш комфортного житла. При такій формі інвестицій покупець часто пов’язаний додатковими умовами покупки, що знижують її переваги в підсумку: пошук земельної ділянки в певному регіоні, стислі терміни і відсутність альтернатив. Але і плюси переоцінити складно: будівництво, а не покупка готового, дозволяє отримати в розпорядження ідеально вирішальні конкретні завдання площі.
  2. Купівля об’єкта без мети особистого використання в якості засобу збереження коштів. Відмінність цього напрямку вкладень – відсутність необхідності шукати конкретне місто або район забудови. Це форма страховки капіталів від знецінення, хоча вона також пов’язана з ризиками. Інфляція, щорічний і невідворотний процес знецінення фіата, велика кількість шахрайських спрямованих на відбирання грошей схем наштовхує на ідею вкластися в квартиру або приватний будинок, вартість яких зростає пропорційно економічним процесам. Особливість цього напрямку інвестування – значний розбіг підсумкового відсотка прибутковості, хоча така і не є, як здається, самоціллю. Можливість неспішно підбирати об’єкт, дозволяє вихопити “гаряче” пропозицію.
  3. Будівельні інвестиції як самостійна бізнес-схема, спрямована на отримання доходу від об’єкта нерухомості. У цій групі і покупка готової частки на наявну в розпорядженні суму, і вкладення запозичених коштів з надією, що дохід перевищить обсяг інвестицій. Часто такі схеми складаються з декількох етапів, наприклад, попереднього кредитування на будівництво. Форм використання майбутнього нерухомого майна безліч: від продажу готової квартири або будинку за ціну, що перевищує суму вкладень, до здачі в оренду.

З початкової мети випливає і оптимальна форма вкладень, і обсяги інвестування в будівництво, і пов’язані ризики.

Нерухомість, як джерело доходу

Поняття інвестування в нерухомість не вимагає, але передбачає отримання прибутку. З одного боку це елементарна економія і можливість вкладатися “в своє”. З іншого – реальний заробіток, здатний стати довготривалим і регулярним. “Годувати” може як одна вчасно проведена операція, так і постійна робота в цьому напрямку: все залежить від початкових можливостей і бажання займатися цим досить клопітким ринком.

Український ринок

На українському ринку такими, що найбільш швидко окупаються вважаються новобудови і однокімнатні квартири в них. Але по прибутковості наздоганяють:

  • інвестиції в житлове будівництво елітних споруд в мегаполісах і столицях;
  • споруда торгових центрів і розважальних закладів у великих містах;
  • інфраструктурні об’єкти в нових районах і регіонах з державною підтримкою;
  • комерційна нерухомість в економічно-розвинених районах великих міст.

Ще одна особливість роботи саме з вітчизняними площами – можливість отримати привілеї. Купівля окремих об’єктів на етапі будівництва або придбання земельної ділянки під забудову. Прикладів багато: пільги на будівництво єдиного житла, повернення податків і погашення відсотків по іпотеці для окремих категорій. Забудовникам, організуючим робочі місця, також покладаються дотації, що здешевлюють за підсумком готові будови. При вирішенні інвестувати в розвиток будівництва варто переконатися в наявності таких програм і порахувати переваги участі.

Закордонний ринок

Нерухомість за кордоном – статусне придбання. Наважуючись на таку покупку, потрібно обов’язково вивчити законодавство обраної країни та умови надання права власності. Від пропозиції вкластися дистанційно, тобто без безпосереднього огляду об’єкта, варто відмовитися: навіть в США багато міст-привидів, нерухомість в яких не потрібна нікому. Купівля по фото може коштувати мільйонів. Багато забудовників, що спеціалізуються на інвестиціях в зарубіжні проекти, надають тури для вивчення “на місці”. Перевірка документації з фахівцем по закордонному законодавству обов’язкове.

Найдохідніші об’єкти, або куди вкладати гроші

Вибір об’єкта – один з найважливіших етапів інвестицій в будівництво. Прорахунки, допущені в цьому моменті, можуть привести до фінансових втрат: чи не применшуючи перспективності вкладень в створення нових квадратних метрів, необхідно говорити і про ризик знецінення. Розрахувати прибутковість навіть одного заходу досить складно, але загальні правила в цьому процесі є:

  • підвищеним попитом традиційно користуються квартири невеликого метражу, які часто стають першим житлом;
  • ліквідні надбудови або додаткові приміщення в уже щільно забудованих спальних районах з нестачею інфраструктури;
  • завжди можна вигідно продати чи здати нерухомість в історичних центрах міст зі списку культурної спадщини.

Ставка адекватного доходу при будівельних інвестиціях на думку українських експертів складає 30-40%.

Коли вкладати: вибираємо актуальний момент часу

На розмір подальшого доходу від інвестування в будівництво безпосередньо впливає момент часу, на якому вкладник приєднується до програми. Основні етапи – три:

  • нульовий, тобто у забудовника є земля і нічого крім цього наділу;
  • середній етап – зведення стін і очевидність просування робіт;
  • кінцевий етап, коли будівля вже практично здана в експлуатацію.

Природно, найвигідніші умови для інвестицій пропонуються тим, хто веде будівництво з нуля. Але саме цей етап найбільш ризикований: як підрядник впорається з обсягом завдань, наскільки швидко будуть знайдені безпосередні виконавці і чи буде план за підсумком все вчасно завершено. Навіть в даний час, коли тяжкі 90-і позаду і, здавалося б, всі великі проекти перевіряються досконально, прикладів “довгобуду” чимало. Вкладення, що надійшли ще 7 років тому, інвесторам так і не повернулися. І навіть враховуючи, що це поодинокі випадки, – для кожного з вкладників це зламані долі.

Купівля на кінцевому етапі – найбезпечніша. Прибутки угода принесе менші, але і об’єкт, якому до здачі залишилися лічені дні, гарантовано буде зведений і зданий.

Читайте також: Як заробити на здачі квартири в оренду

Як правильно вкласти гроші в будівництво

Інвестиції в будівництво – угода, пов’язана з великими сумами. Саме тому до всіх етапів участі потрібно підійти максимально скрупульозно. Принципові моменти будь-якої угоди:

  1. Вибір забудовника. Орієнтуватися можна і на поради знайомих, які вже стикаються з цим підприємством, так і на рекламу. Факт, що за цією організацією уже стоять здані об’єкти, – найвагоміший аргумент.
  2. Пошук певного варіанту. Квартира, офіс в цоколі або нежитлова нерухомість, – при забудові інфраструктурного комплексу у покупця є вибір, що придбати. Потім доведеться визначитися з метражем, поверхом і строгими вимогами до приміщення.
  3. На переговори з представниками забудовника варто приходити з юристом або стороннім, залученим з незалежної експертної організації фахівцем. Це дозволить уникнути “туману” в переговорах.
  4. Пакет документів, який зобов’язаний надати забудовник, повинен включати цілий ряд дозволів від права на землю до страхових зобов’язань. Якщо власні знання з питання вселяють сумніви, допоможе юрист. Його також треба притягнути з боку, не користуючись послугами рекомендованими другою стороною, навіть якщо ця послуга спокусливо безкоштовна.
  5. Остаточний договір інвестування підписується обома сторонами і посвідчується нотаріусом. Природно, перед остаточним підписом потрібно перевірити ще раз кожен екземпляр і порадитися з власним кваліфікованим консультантом.

Виконання цих рекомендацій, на жаль, не може виключити всі випадковості, але багато чого попередить.

Форми інвестування та участь посередників

Форма капіталовкладень в будівництво – це і спосіб скорочення ризиків, і техніка придбання обраного об’єкта. Спроектувати собі приватний будинок і завершити зведення також самостійно – можна. Але стати пайовиком багатоквартирного будинку або інвестором великого ЖК можна тільки за посередництва. Форм участі, які передбачають різні взаємини партнерів, кілька:

  1. Безпосередній договір із забудовником на придбання деякого метражу в будові, що зводиться будові. У договорі може бути прописана тільки площа, але додатково є можливість вказати і інші вимоги при індивідуальною плануванні і розташуванню. Регулюються взаємовідносини договором купівлі-продажу. Ця форма інвестицій вважається спрощеною, ризики несе забудовник.
  2. Пайова участь через фонд-посередник регулюється договором інвестування. По суті, це колективне будівництво, при якому всі ризики несуть ті, хто бере участь в організації будівництва. Окупність вкладень, як правило, вище, але і ризики більші. Вкласти гроші в будівництво можна в формі долі, тобто набуваючи частку, яка буде відшкодована реальними грошима після завершення будівництва. Завдання отримати саме квартиру або конкретну “адресу” в цьому випадку може і не стояти.
  3. Пайові фонди також пропонують ряд пакетів інвестування в будівництво. Частина з них передбачає “портфельну” участь, тобто вкладення в кілька ЖК або проектів. Це диференціює ризики і дозволяє отримати прибуток, навіть якщо якийсь напрямок виявиться невиграшним. Отримання дивідендів від ПІФу- теж форма інвестицій в будівництво житла.

Популярні ризики інвестицій і як їх уникнути

Про ризикованість операцій з нерухомістю говориться постійно. Найпопулярніші проблеми, які виникають в цій галузі:

  1. Низький приплив коштів, заморожують або серйозно уповільнює хід робіт. На весь період зведення грошові кошти виявляються недоступними. Великі терміни можуть так само як і у випадку з банківськими депозитами або зберіганням грошей “під подушкою” знецінити капітали.
  2. Прорахунки забудовника і менеджерів компаній при оцінці ліквідності проекту. З проблемами стикаються, як правило, інвестори дрібних підрядників, які не проектують цілі райони і житлові комплекси.
  3. Банкрутство девелоперських компаній і підрядників, які обертаються для вкладників багаторічними судовими позовами і втратами.
  4. Відверте шахрайство від керівництва компаній-забудовників. Створення дочірніх організацій-одноденок для виведення коштів і ухилення від відповідальності.

Уникнути витрат і попередити про ризики інвестицій можуть тільки розрахунок і здоровий глузд. Великі обсяги вкладень диктують серйозний підхід до питання: попередні консультації з 2-3 експертами, імунітет до рекламних обіцянок і привабливим пропозиціям компаніям з сумнівними біографіями, особистий огляд об’єкта будівництва до укладення договору і перевірка всіх документів на юридичну охайність.

Якщо хочете подякувати авторам - поділіться матеріалом в соцмережах

Матеріали по темі:

avatar
  Підпишіться  
Сповітити про